На днях открылась страшная тайна. Журналисты выяснили, что знаменитого замка, построенного Аллой Пугачевой и иноагентом Максимом Галкиным* в подмосковной деревне Грязь, не существует.
По крайней мере, официально. Шестиэтажного дворца площадью более 1,8 тыс. квадратных метров и стоящей рядом 500-метровой бани с бассейном нет на кадастровых картах. Это означает, что за 13 лет после окончания строительства хозяева так и не удосужились зарегистрировать свою подмосковную недвижимость.
Но позвольте! Ведь вскоре после бегства из России артисты выставили свое поместье в Одинцовском округе на продажу. Цена вопроса - 1 млрд рублей. Как же они тогда?..
Эксперты объяснили, с чем связаны фокусы вокруг юридического статуса замка и почему никто никогда не рискнет его покупать.
ВЕРСИЯ «ОПТИМИЗИРОВАЛИ НАЛОГИ»
- Вероятнее всего, большой подмосковный дом Пугачевой и Галкина* до сих пор не зарегистрирован в государственном кадастре из-за стремления знаменитости оптимизировать налоги, - говорит KP.RU эксперт по инвестиционной недвижимости, стратегический партнер бизнес-подразделения БРИКС Наталья Найденкова. - Обязанность платить налог на имущество возникает с момента постановки дома на кадастровый учет. И хотя это нарушает действующее законодательство, владельцы элитной недвижимости иногда прибегают к различным лазейкам, чтобы избежать регистрации принадлежащих им объектов.
Давайте считать. По закону жилые дома и квартиры облагаются налогом на имущество. Для обычных граждан это 0,1 от кадастровой стоимости объекта (она определяется как раз при регистрации, - Авт.). Однако если недвижимость стоит более 300 млн рублей, ставка увеличивается до 2%.
Сколько по кадастру мог стоить дворец в Грязи? Обычно это 50-70% от рыночной стоимости объекта. Владельцы просили за него миллиард? Значит, возьмем нижнюю планку в 500 млн.
- В таком случае налог на имущество составил бы 10 миллионов рублей в год, - резюмирует Найденкова.
Нетрудно подсчитать, что за 13 лет это могла быть сумма в 130 млн рублей. Неплохо сэкономили!
Но тут возникает другой вопрос. Как же, если дом официально не был поставлен на кадастровый учет, к нему подвели разные коммуникации - свет, воду, канализацию? У семьи ведь удобства явно не на улице.
- Для подключения газа требуется постановка на кадастровый учет, - объясняет эксперт. - А чтобы провести электричество, воду и сделать центральное водоотведение - нет.
ВЕРСИЯ «НЕ СТАЛ ЗАМОРАЧИВАТЬСЯ»
Юрист, инженер по землеустройству и кадастру Виктория Бельченко считает, что все может быть сложней.
- До 2016 года, до вступления в силу закона «О государственном кадастре недвижимости», построенный уже построенный дом можно было зарегистрировать максимально просто, - объясняет Виктория. - Человек приносил декларацию, техническую документацию, которую делал кадастровый инженер, и дом ставили на учет без всяких вопросов. Но потом появился новый закон. Чтобы построить дом, нужно сначала получить разрешение на строительство. А для регистрации старых домов нужно обращаться в суд и доказывать, что здание соответствует всем СНИПам, что его постройка не противоречит местном градостроительному плану и так далее. Это долго и муторно.
Можно предположить, что юморист просто не захотел заморачиваться с судами. (Хотя пять лет до принятия закона он ведь все равно дом не регистрировал и налогов не платил, - Авт.).
Но тут, кажется, вылезает еще одна роковая ошибка.
ЗА ЧТО ПРОСЯТ МИЛЛИАРД
Не секрет, что поместье Пугачевых-Галкиных* занимает больше десятка участков. Иноагент прикупал эту землю в несколько заходов с 2004 по 2020 годы. Согласно публичной кадастровой карте, все участки зарегистрированы отдельно. Максим Галкин* по какой-то причине не стал их объединять. И зря.
- По закону есть определенный коэффициент застройки площади одного конкретного участка, - продолжает эксперт. - Допустим, у гражданина Иванова 6 соток земли. Дом площадью до 140 квадратных метров ему построить можно. А если больше - его просто не поставят на учет. Мы с вами, конечно, технической документации дома Галкина* не видели, но можем предположить, что с этим могут быть нарушения.
Еще один нюанс: один жилой дом не может быть построен на двух и более участках.
- Если смотреть по спутниковым снимкам из Яндекс.Карт, складывается впечатление, что особняк выходит за границы одного участка, стоит сразу на нескольких, - говорит Бельченко.
Но это еще не все. По закону объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства) - отдельно стоящий дом, у которого не более трех надземных этажей. Это правило в свое время ввели для борьбы со строительством многоквартирных домов на землях ИЖС. А у замка Галкина*, напомним, целых шесть этажей. Эксперты уверены, что поставить на кадастр дом с таким количеством нарушений нереально.
- В таком случае за что просить миллиард? - рассуждает юрист. - За землю? Она столько не стоит. Любой, кто купит подобный спорный дом, рискует однажды получить предписание на его снос. Причем за свой счет. И потенциальные покупатели, конечно, это понимают.
ВОПРОС - РЕБРОМ
Почему к звездному комику ни у кого не было вопросов?
Больше всего в этой истории потрясает другое. Ведь еще с конца 2010-х существует такая практика выявления самостроя - специальные коптеры летают, делают снимки. Затем ИИ сопоставляет их с публичными кадастровыми картами.
Почему же любовное гнездо певицы и комика «птички» облетали? Ну не гаргулий же они испугались, в самом деле?
По-хорошему при выявлении незарегистрированного дома алгоритм таков. Владельцу выписывают предписание, чтоб он зарегистрировал свой дом. Не реагирует - накладывают штраф (он, правда, смешной - 5 тысяч рублей). Если и после этого дом не легализован - идут в суд, а там выносят решение о сносе самостроя.
Мы попробовали найти на сайте Одинцовского суда иски к звездной чете. Но увы. Либо мы плохо искали, либо ответственные органы раньше Аллу Борисовну и Максима Александровича действительно не беспокоили.
По словам экспертов, в массе своей владельцы элитной недвижимости жилые объекты все-таки регистрируют. Но затем обращаются в суд, чтобы снизить их кадастровую стоимость и платить меньше налогов. Например, в 2022 году Филипп Киркоров пытался добиться этого со своей 600-метровой квартирой на Арбате. Этот двухуровневый пентхаус певец несколько лет назад купил у бывшего президента Киргизии Аскара Акаева. И налоги за нее начислялись исходя из кадастровой цены более 400 млн рублей. А это - 6 миллионов в год. Киркоров предоставил в суд экспертизу, по которой реальная цена жилья - 229 миллионов. В таком случае включился бы понижающий налоговый эффект - всего 2 миллиона вместо 6. Но суд с доводами артиста не согласился.
* Признан иноагентом в РФ.
Автор: Александр РОГОЗА
Свежие комментарии